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? ? ? ?大灣區(qū)的本質(zhì)，就是互聯(lián)互通，最大限度促進(jìn)人口、資金、技術(shù)、創(chuàng)新思想等要素相互融合和碰撞，這是創(chuàng)新的關(guān)鍵，也是提高增長效率的關(guān)鍵。所以，我們看到，近日廣東省發(fā)改委發(fā)布的《廣東省2020年重點建設(shè)項目計劃》，共安排省重點項目1230個，大部分是軌道交通、教育醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施項目，目的就是與周圍城市聯(lián)通、促進(jìn)人口集聚，比如深圳的深大城際、深惠城際、深汕高鐵；比如廣佛一體化、廣清同城建設(shè)等等?，F(xiàn)在，廣州有12條地鐵線路、2條有軌電車在建。到2023年，廣州軌道交通將從現(xiàn)在的500公里增加至2023年的800公里。另外，以公共服務(wù)設(shè)施集中規(guī)劃建設(shè)，滿足人口涌入后的生活生產(chǎn)需求，擴大內(nèi)需增長動能。

? ? ? ?當(dāng)然，除了有“擼起袖子加油干”的精氣神，重大事項落地，多半還得要有錢。舉個例子，深圳要建跨珠江口“通道群”，比如深珠通道（深珠公鐵復(fù)合通道）、深中城際（深中軌道交通）、深圳外環(huán)高速西延跨江通道（深圳東莞界河一帶，跨越珠江口到南沙龍穴島、萬頃沙）等；深圳建設(shè)第二機場、建設(shè)交通強國城市，迅速補上教育醫(yī)療短板等?？傊?020年大基建要全面發(fā)力，像深圳這樣人口密集，前景無限好的城市，自然是基建的主戰(zhàn)場之一。

? ? ? ?深圳先行示范，不能光顧自己1997平方公里那一畝三分地，最重大的使命，是要帶動周圍小兄弟們過上好日子。用形象的用語來說，就是“一馬當(dāng)先”帶動“萬馬奔騰”，以一域服務(wù)全局。帶動珠三角5.6萬平方公里、廣東17.97萬平方公里，深圳才配得上灣區(qū)核心和配得上先行示范。深圳成為“大基建”主戰(zhàn)場，就是與周圍城市互聯(lián)互通。但市，任何基建，都要“砸巨資”，錢從哪來？

? ? ? ?對廣州來說，不管是作為灣區(qū)極點，還是“四個出新出彩”，或者落實2035年中長期規(guī)劃，都是史無前例的責(zé)任賦予及擔(dān)當(dāng)訴求。俗話說，一份部署、十分落實，不積跬步，無以至千里，這就需要廣州在新時期要繼續(xù)推進(jìn)軌道交通、城際快線、樞紐門戶等傳統(tǒng)基建，重點推進(jìn)外圍副中心（南沙）建設(shè)，區(qū)域中心（花都、增城、黃埔等）開發(fā)建設(shè)，教育醫(yī)療等公共服務(wù)“補短板”；推進(jìn)5G、大數(shù)據(jù)平臺、創(chuàng)新中心等新基建建設(shè)，這對廣州市的財政能力提出更高要求。

? ? ? ?近年來，由于國際經(jīng)貿(mào)秩序影響、高成本倒逼、“環(huán)保攻堅”，外貿(mào)依賴性高的廣州和深圳，受到了沖擊，很多中小企業(yè)遷離了廣州和深圳等灣區(qū)城市。另外，2018年以來持續(xù)推進(jìn)“去杠桿”、控制“影子銀行”，導(dǎo)致P2P、私募基金等一些金融機構(gòu)褪去，寫字樓也出現(xiàn)了空置率上升的現(xiàn)象。從工業(yè)增加值、進(jìn)出口、民企投資等核心指標(biāo)來看，廣州和深圳都出現(xiàn)明顯下行，2019年，廣州、深圳工業(yè)增加值同比分別為5.10%和4.70%，這是由統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的歷史最低增速。實體經(jīng)濟出現(xiàn)下行，自然廣州和深圳兩地的財政預(yù)算收入也就降到了歷史最低值。

? ? ? ?對于深圳所創(chuàng)造的國際城市化奇跡，珠三角成為“中國制造”，并開始向“中國創(chuàng)造”轉(zhuǎn)型的重要原因，大多數(shù)人認(rèn)為是改革開放。但是，還有一個因素被忽視了，那就是土地財政。事實上，貫穿珠三角改革開放40多年的歷程中，土地制度在每一個階段的變革，及其對城市發(fā)展和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的支撐從來沒有偏廢過。時至今日，深圳、廣州、珠海、東莞等全國最先探索和實施土地市場化出讓的城市，其城市面貌、公共服務(wù)設(shè)施齊備和先進(jìn)程度、公共服務(wù)水平、城市治理能力等都是全國最好的，公共服務(wù)建設(shè)和維護(hù)所需的融資與土地財政的貢獻(xiàn)直接相關(guān)。

? ? ? ?當(dāng)下，當(dāng)廣深及珠三角、大灣區(qū)開啟“二次騰飛”時，互聯(lián)互通的訴求、人口大規(guī)模涌入對公共服務(wù)的需求，不能撇開房地產(chǎn)的作用。無論是棚改、土地儲備，還是鐵路建設(shè)和軌道交通等，土地綜合開發(fā)已經(jīng)成為重要的手段。2018年7月，廣東省出臺了《關(guān)于支持鐵路建設(shè)推進(jìn)土地綜合開發(fā)的若干政策措施》，鼓勵鐵路項目站場及毗鄰區(qū)域土地進(jìn)行綜合開發(fā)，明確用地采用市場化方式供應(yīng)，部分項目可按70%確定出讓底價，建立“鐵路項目+土地開發(fā)”的綜合回報模式等。目前，在軌道交通上面，廣州建立了“越秀+廣州地鐵”的推進(jìn)模式，深圳建立了“萬科+深圳地鐵”的模式，地產(chǎn)推動軌道交通，軌道交通支撐地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。

? ? ? ?同樣，各地要空間，棚改、“三舊改造”等“二次開發(fā)”如火如荼，這也是通過商品房市場，來為拆遷補償和公共設(shè)施來買單。當(dāng)然，這并不是走依賴房地產(chǎn)的老路，也不是刺激地產(chǎn)，而是讓地產(chǎn)回歸實體經(jīng)濟，為城市建設(shè)和公共服務(wù)融資，為各類新的規(guī)劃、新的宏大項目騰挪空間。比如，深圳城市更新的“20-15”法則，即項目申請方同意把20%的歷史遺留違法用地交給政府，然后從剩下可開發(fā)的土地中，再拿出來15%作為公共設(shè)施的配套用地，這樣不僅獲得了更新資格，而且非法用地也合法化了，背后則是商品房市場買單；再比如，廣州“村改”項目中融資地塊的設(shè)置，也是通過商品房市場來覆蓋復(fù)建房、配套設(shè)施和拆遷補償?shù)雀黝惓杀尽?/span>

? ? ? ?不依賴地產(chǎn)，又要讓地產(chǎn)對接實體經(jīng)濟，發(fā)揮市場配置資源的作用。改革的切入點就是建立住房市場和住房保障“兩個體系”。2018年6月，深圳發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，正式提出“二次房改方案”，核心就是糾偏過去過分重視市場化，忽視住房保障，忽視了住房困難群體。新的房改方案，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，將住房分為市場商品住房、政策性支持住房以及公共租賃住房三大類，供應(yīng)比例依次為40%、40%、20%，以非商品住房為主。

? ? ? ?關(guān)于樓市，國家對于深圳建設(shè)先行示范區(qū)的意見里，再次明確要求深圳“建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，加快完善保障性住房與人才住房制度”。言下之意，深圳在做好住房保障和“人才住房”的前提下，探索市場化的房地產(chǎn)調(diào)控方式。首先，在土地出讓環(huán)節(jié)，深圳采用“雙限雙競”的模式，也就是限地價、限人才住房銷售均價和最高銷售單價，競地價、競無償移交政府的只租不售的人才住房面積。限定人才住房的銷售價格，這是深圳“土拍”政策的最新變化。按照“新房改”方案，人才住房的價格是同區(qū)域商品住房價格的60%左右。

? ? ? ?確保了保障性住房、人才住房的主體供應(yīng)地位，房價可控，其他商品房的價格就可以放開了。所以，深圳也取消了非普通住房的總價認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、公寓取消只租不售，深汕新區(qū)制定靈活的購房政策，鼓勵大家買房，分享新區(qū)長期紅利。目的，就是讓房子流轉(zhuǎn)起來，讓拍地活躍起來，促進(jìn)供銷兩旺，既滿足了新進(jìn)人口、人才的購房需求，也給地方財政提供了有力的補充，以推進(jìn)基建投資?！半p限雙競”常態(tài)化了，賣地就是對接人才、對接實體經(jīng)濟，深圳房地產(chǎn)開始回歸實體了。

? ? ? ?再看廣州，政策導(dǎo)向就是堅持供給側(cè)放量，一方面來壓制市場漲價預(yù)期，將房價控制在當(dāng)前的水平上，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，另一方面促進(jìn)廣州區(qū)域開發(fā)。截至2019年，廣州住宅類用地連續(xù)3年增長，2019年廣州市住宅用地建筑面積供應(yīng)為1239公頃，同比增長了31%，2017-2018年分別增長46%和28%，商服用地、商住綜合用地供應(yīng)分別增長79%和41%。商服用地、商住綜合用地增長，意味著近幾年廣州公寓、商服類住宅供應(yīng)量也在增長。

? ? ? ?另外，近年來廣州舊改成為商品房供應(yīng)的重要渠道。截止2018年，廣州“三舊”標(biāo)圖建庫規(guī)模590平方公里，占建設(shè)用地的1/3。截至2018年6月，廣州改造102平方公里，僅推進(jìn)改造規(guī)模的1/6，已完工僅11平方公里，在建和前期手續(xù)辦理的舊改，合計91平方公里。根據(jù)《廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動方案（2019-2021年）》，至2021年全省新增實施“三舊”改造23萬畝，完成改造15萬畝以上，廣州規(guī)模最大，占比近1/4。2019年，廣州26個村確立舊改，4500萬平米，為4年左右的商品住宅成交量，黃埔、番禺、南沙、增城占比超過60%。

? ? ? ?在城市新定位下，廣州城市骨架擴展很快，倒逼軌道交通、城際鐵路等基建、公共配套也在空間上同步擴張。軌道交通通到哪里，土地就賣到哪里，除了軌道交通等基建外，公共服務(wù)設(shè)施、住宅配套也將同步增加。2019年，從化實現(xiàn)地鐵聯(lián)通，自此廣州11個區(qū)全面實現(xiàn)了地鐵鏈接。從區(qū)域上看，最外圍區(qū)域（增城、南沙）供地越來越大，2019年這兩個區(qū)占比65%，相比2014年增長了近20個百分點；次外圍區(qū)域黃埔、白云、從化、番禺為供地的第二梯隊，供地占比25%；中心區(qū)域（越秀、天河、海珠、荔灣）供地不足10%。住房供應(yīng)也維持這一格局。

? ? ? ?廣州的房地產(chǎn)政策非常明確，就是軌道交通鏈接、打造南沙（城市副中心）、番禺（南站泛珠CBD）、花都（空港）、增城（山水）和黃埔（科技創(chuàng)新）等也多個區(qū)域中心，鼓勵人口向外遷徙、買房，實現(xiàn)城市能級的提高。在此背景下，廣州的策略和深圳一致，就是通過大力引進(jìn)人才，保障好人才的住房問題，做到市場的歸市場、保障的歸保障，其他的限制性政策，開始逐步退出。因此，從2019年底，廣州外圍幾個區(qū)——花都、白云、番禺、南沙、黃埔等，通過人才政策，漸進(jìn)退出了限購。這幾個區(qū)域也是廣州新房供應(yīng)集中，產(chǎn)業(yè)局部新穎 ，人口密度小的新區(qū)。未來的政策導(dǎo)向，就是要在保障人才住房的前提下，通過大體量的供應(yīng)，滿足市場需求，實現(xiàn)住房供應(yīng)與人才人口引進(jìn)，軌道交通，產(chǎn)業(yè)布局，城區(qū)建設(shè)有序協(xié)調(diào)推進(jìn)。

? ? ? ?如果廣州和深圳的房地產(chǎn)形勢分析清楚了，其他城市也就一目了然。因為，廣州樓市運行、調(diào)控政策的異動，直接影響佛山及肇慶、江門，深圳則影響東莞和惠州，并通過深中通道、深珠通道，影響中山和珠海。近期，深圳樓市開始回升，我們看到東莞和惠州的商品房交易量也在明顯攀升。一方面，這是深圳樓市需求的外溢，另外也有軌道交通互聯(lián)互通預(yù)期下的購房增量。相反，近期廣州樓市比較穩(wěn)定，正處于恢復(fù)的過程中，佛山、江門等外溢城市也相對穩(wěn)定。

? ? ? ?另外，基于做強城市的集聚能力，大力吸引人口和人才，深圳和廣州在調(diào)控政策上做出了松綁，特別是廣州外圍基本上退出了限購。由此，廣州外溢需求開始回流，這就會導(dǎo)致廣佛跨界需求受到?jīng)_擊。于是，佛山市在去年底和今年3月份相繼2次推出人才政策，變相將限購政策退出。由此，可以判斷隨著廣深做大做強城市能級，未來大灣區(qū)其他城市的限購政策也會退出。這些城市未來商品房市場走勢，一方面取決于舊城改造、政策松綁后改善型需求發(fā)力，另一方面取決于與廣深互聯(lián)互通以后，接受廣深產(chǎn)業(yè)、人口外溢，帶來的新增住房需求。